Недвижимость – это традиционный инвестиционный инструмент, который позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы. Коммерческая недвижимость, расположенная в районах с развитой инфраструктурой, пользуется большим спросом и постоянно растет в цене. В случаях, когда покупка недвижимости нецелесообразна, её можно арендовать на условиях соответствующего соглашения. Оценка рыночной стоимости аренды – востребованная услуга, которой пользуются государственные структуры и частные фирмы.

ОЦЕНКА АРЕНДЫ

заказать оценку аренды
от 15 000 рублей
до 3 рабочих дней
Цели оценки аренды
Оценщики консалтинговой компании ФК «Форвард», среди прочих видов услуг, выполняют работы по оценке стоимости аренды нежилых помещений и коммерческих площадей. Можно выделить несколько основных групп причин, вынуждающих владельцев или арендаторов складской, производственной и офисной недвижимости обратиться в нашу компанию для заказа данной услуги. Среди них:

Обоюдное решение сторон готовящегося к подписанию договора аренды. Выводы, содержащиеся в отчете об оценке, позволят арендатору и арендодателю заключить соглашение на обоснованных, выгодных для них условиях. А также заложить прочный фундамент для продолжения партнерства в будущем.
Желание одной из сторон получить документальное основание для пересмотра размеров арендной платы до справедливой, среднерыночной стоимости.
Решения судов, требующих представить данные независимой оценки арендной ставки при рассмотрении заявлений о невыполнении сторонами условий ранее заключенных договоров.
Случаи, когда объектом и субъектом арендных отношений являются связанные лица или принадлежащие им компании, а налоговые органы считают установленный размер арендной платы заниженным.
Другие ситуации, связанные с уплатой налогов или решениями государственных органов.
Оценка аренды и законодательство РФ
Правовой основой арендных отношений в Российской Федерации, определившей все основные стороны взаимодействия арендодателей и арендаторов, является Гражданский Кодекс РФ (гл.34). Вопросы, касающиеся порядка назначения, уплаты и сроков возможного пересмотра арендной платы, подробно освещены в ст. 614 ГК РФ. В качестве возможных вариантов расчета за арендованную нежилую недвижимость в данном документе названы:

  • Регулярные или единовременные взносы обусловленных договором денежных сумм.
  • Передача определенной доли продукции или дохода, полученных за счет использования арендуемых площадей.
  • Работы по улучшению нанимателем переданных ему в аренду помещений.
  • Оказание арендодателю определенного объема услуг.
  • Расчеты перечисленным в договоре имуществом или оборудованием, которое в согласованные сроки должно быть передано арендодателю безвозмездно или на правах льготной аренды.
  • Различные варианты компенсации стоимости аренды, сочетающие одну или несколько перечисленных выше форм расчетов, а также оплату денежными средствами.

В регламентирующем деятельность оценщиков ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» вопросы оценки аренды недвижимости детально не рассматриваются. Но в соответствии с положениями ст. 5 ФЗ-135 в качестве объекта оценки могут выступать любые, законно участвующие в гражданском обороте услуги и обязательства сторон.

Одной из наиболее сложных и важных составляющих работы оценщика является анализ качественных, и всех прочих, влияющих на стоимость аренды, характеристик помещений. В данном направлении деятельности он должен в полном объеме руководствоваться положениями Федерального Стандарта ФСО-7 «Оценка недвижимости».
Факторы, влияющие на стоимость аренды
Доходность работы арендатора в предоставленном ему помещении зависит не только от качества организации бизнес процессов, но и множества других составляющих, связанных со свойствами объекта аренды. К ним можно отнести месторасположение офиса или торговой точки, площадь и другие физические характеристики помещения, доступность транспорта, наличие всех необходимых коммуникаций. Чтобы с максимальной степенью точности выполнить оценку аренды нежилого помещения, представитель оценочной компании должен тщательно изучить:

  • особенности расположения.
  • площадь и планировку.
  • степень развития транспортной инфраструктуры, удобство подъезда и наличие автомобильной стоянки.
  • характеристики и качество энергоснабжения, водопровода, систем канализации и вентиляции.
  • наличие в предоставленном помещении мебели, торгового или производственного оборудования.
  • имеющиеся информационные коммуникации: интернет, телефон, вмонтированные кабеля локальной сети.
  • другие технические и эксплуатационные параметры объекта.

Кроме характеристик самого помещения, на итоговую оценку арендной ставки существенно влияет текущая ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости, сложившаяся в данном населенном пункте и конкретном районе. Если таковые существуют, оценщик должен собрать и тщательно изучить информацию об объектах-аналогах, а также все доступные данные по стоимости сдачи их в аренду за последние несколько лет.
Методологические основы оценки арендной ставки
Упорядочив и проанализировав собранные данные, оценщик приступает к самому сложному и ответственному этапу работы – получению и обоснованию итоговой оценки стоимости аренды данного нежилого помещения. При этом оценщик опирается на знания и практический опыт применения основных методологических походов к оценке, которые использует сообразно каждой конкретной задаче.

● Затратный подход. Для оценки стоимости аренды коммерческой недвижимости применяется редко, и только в ситуациях, когда прочие методики не позволяют получить обоснованный результат. Это сложный способ, в соответствии с которым нужно рассчитать затраты на создание объекта, аналогичного арендуемому, учесть эксплуатационные расходы, амортизационные отчисления и норму прибыли арендодателя от сдачи помещений внаём.

Сравнительный подход. Эффективен во многих случаях, так как для большинства объектов аренды можно подобрать сопоставимый аналог. Особенно для однотипных офисных, торговых, складских или производственных помещений в пределах одного городского района, которые сдаются на одинаковый срок. Чаще всего – 1 год с последующей пролонгацией договора. При долгосрочной аренде полностью равнозначный аналог найти сложнее, поэтому сравнение производится с объектами, сопоставимыми по всем другим характеристикам. А полученная оценка корректируется с учетом продолжительности срока действия договора и других факторов.

Доходный подход. Методы доходного подхода применяют, если в соответствии с договором выплаты арендодателю зависят от доходов нанимателя, использующего для их получения переданное в аренду помещение. Различные методики доходного подхода позволяют точно рассчитать издержки доходности, с высокой степенью достоверности спрогнозировать возможную прибыль арендатора и оценить уровень арендной платы в будущем.
Какие документы потребуются для оценки аренды?
  • Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.)
  • Документы БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план)
  • Кадастровый паспорт
  • Справка о балансовой стоимости (для организаций)
Это примерный перечень документов, которые понадобятся для определения реальной рыночной стоимости аренды объекта недвижимости. Точный список Вы можете получить у персонального менеджера.

БЕСПЛАТНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА

Получите консультацию и бесплатную предварительную оценку Вашего объекта недвижимости и узнайте стоимость и сроки подготовки полноценного отчета об оценке.

ОТЗЫВЫ ОБ ОЦЕНКЕ АРЕНДЫ

Made on
Tilda