оценка стоимости недвижимости
Всё о подготовке отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и Федеральными стандартами оценки.

Подготовленный оценщиком специализированной компании и соответствующим образом оформленный отчёт об оценке является единственным правомочным документом, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости. Данный документ признаётся во всех случаях совершения гражданско-правовых сделок и любых других юридических действий в отношении объектов недвижимости. Высококвалифицированные оценщики компании «Финансовый консалтинг «Форвард» за годы работы реализовали множество проектов оценки всех существующих видов недвижимости:
  • Земельные участки
  • Жилая недвижимость: квартиры, загородные дома
  • Коммерческая недвижимость: торговая, офисная, складская
  • Объекты строительства на различных стадиях готовности
  • Права аренды и арендные ставки

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости, как одно из направлений работы оценщиков, является наиболее популярным и востребованным заказчиками. Эта работа включает в себя не только производство сложных расчётов, позволяющих определить рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости, но и юридический анализ всех заявленных прав владения.

При заказе услуг оценочной компании целью проведения оценки недвижимости обычно является задача выявления её реальной стоимости для оформления сделок купли-продажи, аренды или залога, решения вопросов наследования, приватизации, выкупа, кредитования, раздела имущества и ряда других случаев.

Чтобы полученная рыночная стоимость указанного в задании на оценку объекта недвижимости максимально соответствовала реальной экономической ситуации, оценщик должен собрать и обработать внушительные объёмы данных. В этой работе оценщик опирается на знание законов функционирования рынка и личный профессиональный опыт, руководствуется нормами российского законодательства и утверждёнными методологическими подходами к оценке всех видов недвижимости.
ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЦЕЛИ ОЦЕНКИ

Для различных типов недвижимости заказчика могут интересовать разные виды стоимости:
  • Рыночная – максимально возможная сумма, которую можно получить при отчуждении объекта в условиях свободного конкурентного рынка.
  • Ликвидационная – предполагаемая стоимость объекта недвижимости при необходимости его срочного отчуждения, что существенно снижает возможность реализации по оптимальной среднерыночной цене.
  • Восстановительная – стоимость объекта оценки, не учитывающая его фактический износ. Рассчитывается на базе воспроизводства или замещения.
  • Утилизационная – сумма дохода от продажи объекта недвижимости по остаточной стоимости оборудования и материалов за минусом затрат на демонтаж.
В большинстве случаев оценщику ставится задача расчета рыночной стоимости объекта оценки, что находит свое отражение при составлении договора на оценку, учитывается в работе и указывается в итоговом отчёте.

При обращении в оценочную компанию «Финансовый консалтинг «Форвард» вы можете рассчитывать на компетентность, ответственность и пунктуальность наших специалистов. Отчёт об оценке объекта недвижимости будет подготовлен на самом высоком профессиональном уровне и передан вам точно в назначенный срок!
ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО РФ

Законодательной базой, обеспечившей правовые основы деятельности оценщиков, является ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», основные Федеральные стандарты оценки и специализированный - ФСО №7 «Об оценке недвижимости». Данные документы содержат базовые определения и перечень требований по всем основным составляющим оценочной деятельности, включая развернутое описание наиболее эффективных методологических подходов:
  • Определение Объекта оценки. В ФСО-7 рассматриваются задачи и методика определения стоимости жилых и нежилых помещений, объектов капитального строительства, а также застроенных и незастроенных земельных участков, с учётом связанных с перечисленными объектами имущественных прав (включая долевое участие).
  • Задание на оценку. Помимо основных данных об объекте и имущественных правах на него, в задании должна быть сформулирована цель оценки, указан интересующий вид стоимости, сроки производства работ, а также источники дополнительной информации, которые могут быть полезны для лучшей идентификации объекта и повышения точности оценки.
  • Рекомендации по последовательности анализа рынка, включающего этапы изучения влияния на стоимость объекта недвижимости социальной и общеэкономической ситуации в стране и регионе, анализа тенденций в конкретном сегменте рынка, изучения динамики спроса и предложения. В тексте п.11 ФСО-7 указано, что оценщик вправе самостоятельно определить необходимый объём исследований, исходя из соображений их достаточности.
  • Подходы к оценке. В Федеральном стандарте №7 подробно проанализированы особенности применения сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке объектов недвижимости в зависимости от вида, уровня активности рынка, возможности подобрать равноценный аналог, способности объекта генерировать доход, и других особенностей. За оценщиком закреплено право самостоятельного выбора подходов и дополнительных методов оценки при условии их достаточности и обоснованности.
Законодательной базой, обеспечившей правовые основы деятельности оценщиков, является ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», основные Федеральные стандарты оценки и специализированный - ФСО №7 «Об оценке недвижимости». Данные документы содержат базовые определения и перечень требований по всем основным составляющим оценочной деятельности, включая развернутое описание наиболее эффективных методологических подходов.

1.Определение объекта оценки. В ФСО-7 рассматриваются задачи и методика определения стоимости жилых и нежилых помещений, объектов капитального строительства, а также застроенных и незастроенных земельных участков, с учетом связанных с перечисленными объектами имущественных прав (включая долевое участие).

2.Задание на оценку. Помимо основных данных об объекте оценки и имущественных правах на него, в задании должна быть сформулирована цель оценки, указан интересующий вид стоимости, сроки производства работ, а также источники дополнительной информации, которые могут быть полезны для лучшей идентификации объекта и повышения точности оценки.

3.Рекомендации по последовательности анализа рынка, включающего этапы изучения влияния на стоимость объекта недвижимости социальной и общеэкономической ситуации в стране и регионе, анализа тенденций в конкретном сегменте рынка, изучения динамики спроса и предложения. В тексте п.11 ФСО-7 указано, что оценщик вправе самостоятельно определить необходимый объем исследований, исходя из соображений их достаточности.

4.Подходы к оценке. В Федеральном стандарте №7 подробно проанализированы особенности применения сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке объектов недвижимости в зависимости от вида, уровня активности рынка, возможности подобрать равноценный аналог, способности объекта генерировать доход, и других особенностей. За оценщиком закреплено право самостоятельного выбора подходов и дополнительных методов оценки при условии их достаточности и обоснованности.
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ
РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

На выбор оценщиком методологического подхода и вспомогательных методик оценки объектов недвижимости существенно влияет их тип и цель получения оценки. Профессиональные оценщики компании «Финансовый консалтинг «Форвард» с одинаковым успехом готовы выполнить заказы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости любого вида и назначения.
  • Коммерческая: торговая, офисная и складская недвижимость. Оценка данных объектов недвижимости сводится к определению эффективности инвестиций и способности конкретного объекта приносить его владельцу доход в настоящем и будущем.
  • Жилая недвижимость. Оценка рыночной стоимости квартир, загородных домов, коттеджей и дач связана с необходимостью детального изучения имеющейся у владельца документации, выписки из паспорта БТИ, а также выезда на место, чтобы лично оценить местоположение, инфраструктуру района, этажность, материал стен, удобство планировки и техническое состояние помещений. Эти, и другие объективные и субъективные факторы существенно влияют на результат оценки.
  • Оценка арендной ставки. Размер дохода, который владелец объекта недвижимости может получать в случае его передачи в аренду, зависит от многих составляющих. К ним относится назначение объекта, его площадь и расположение, комплектация дополнительным оборудованием, а в случае передачи в аренду земли – множества других факторов.
  • Оценка земли. С развитием рынка загородной недвижимости, а также земель сельскохозяйственного и промышленного назначения, данный вид услуг оценочных компаний становится все более востребованным. Сложность этой работы состоит в необходимости изучения специфических характеристик объекта. От плодородия земли в случае оценки сельскохозяйственных угодий, до близости к коммуникациям и состояния транспортной инфраструктуры при работе с землями, предназначенными для жилого или промышленного строительства
Законодательной базой, обеспечившей правовые основы деятельности оценщиков, является ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», основные Федеральные стандарты оценки и специализированный - ФСО №7 «Об оценке недвижимости». Данные документы содержат базовые определения и перечень требований по всем основным составляющим оценочной деятельности, включая развернутое описание наиболее эффективных методологических подходов.

1.Определение объекта оценки. В ФСО-7 рассматриваются задачи и методика определения стоимости жилых и нежилых помещений, объектов капитального строительства, а также застроенных и незастроенных земельных участков, с учетом связанных с перечисленными объектами имущественных прав (включая долевое участие).

2.Задание на оценку. Помимо основных данных об объекте оценки и имущественных правах на него, в задании должна быть сформулирована цель оценки, указан интересующий вид стоимости, сроки производства работ, а также источники дополнительной информации, которые могут быть полезны для лучшей идентификации объекта и повышения точности оценки.

3.Рекомендации по последовательности анализа рынка, включающего этапы изучения влияния на стоимость объекта недвижимости социальной и общеэкономической ситуации в стране и регионе, анализа тенденций в конкретном сегменте рынка, изучения динамики спроса и предложения. В тексте п.11 ФСО-7 указано, что оценщик вправе самостоятельно определить необходимый объем исследований, исходя из соображений их достаточности.

4.Подходы к оценке. В Федеральном стандарте №7 подробно проанализированы особенности применения сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке объектов недвижимости в зависимости от вида, уровня активности рынка, возможности подобрать равноценный аналог, способности объекта генерировать доход, и других особенностей. За оценщиком закреплено право самостоятельного выбора подходов и дополнительных методов оценки при условии их достаточности и обоснованности.
Порядок работы
  1. Консультация оценщика
  2. Предварительная оценка
  3. Заключение договора
  4. Организация осмотра и фотофиксации недвижимости
  5. Проведение оценки, составление отчёта
  6. Предоставление отчёта в электронном виде
  7. Доставка отчёта об оценке на бумажном носителе
  8. Подписание акта выполненных работ
Содержание отчёта об оценке
Глава 1. Основные факты и выводы
Глава 2. Задание на оценку

Глава 3. Сведения о Заказчике оценке и об Оценщике
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об Оценщике
Глава 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Термины и определения
Глава 5. Описание Объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики
  • Описание местоположения Объекта оценки
  • Количественные и качественные характеристики Объекта оценки
  • Перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения
Глава 6. Анализ рынка и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к Объекту оценки, но влияющих на его стоимость
  • Анализ макро- и микроэкономических факторов, влияющих на рынок Объекта оценки
  • Определение сегмента рынка, к которому принадлежит Объект оценки
  • Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект
  • Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости
  • Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки Объекта
Глава 7. Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
  • Определение понятия рыночной стоимости
  • Общие понятия оценки
  • Этапы процесса оценки
  • Анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки
  • Согласование результатов
Глава 8. Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом
  • Методология сравнительного подхода
  • Подбор и описание объектов-аналогов
  • Определение величины корректировок
  • Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом сравнения продаж
Глава 9. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом
  • Определение потенциального валового дохода
  • Расчет коэффициента капитализации
Глава 10. Определение рыночной стоимости
Глава 11. Согласование результатов
Глава 12. Заявление о соответствии
Глава 13. Итоговое заключение

Приложение 1. Список использованной литературы.
Приложение 2. Объекты-аналоги.
Приложение 3. Документы на Объект оценки.
Приложение 4. Документы оценщика.

Перечень документов для оценки
  • Правоустанавливающие документы (Свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.)
  • Документы БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план)
  • Кадастровый паспорт
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Укажите контактные данные и в ближайшее время
наши специалисты проконсультируют Вас
Нажимая на кнопку, Вы даёте согласие на обработку персональных данных
и соглашаетесь c нашей
политикой конфиденциальности
Call Close
Оставьте Ваш номер и мы перезвоним
Или Вы можете связаться с нами
+7 (495) 137 50 30
© ООО «Финансовый консалтинг «Форвард», 2017
111033, г. Москва, ул. Самокатная, д. 4а, стр. 1
Made on
Tilda