оценка незавершенного строительства
Сложности в экономике и проблемы с финансированием периодически приводят к приостановке или полному замораживанию строительства зданий жилого, коммерческого и промышленного назначения. Часть объектов незавершенного строительства продолжают без особой перспективы числится на балансе предприятий-владельцев, другие — стали востребованным товаром. Подобно любым другим видам собственности, объекты незавершенного строительства (далее по тексту — ОНС), подлежат наследованию, могут вноситься в уставной капитал предприятий и выступать предметом дарения или сделок купли-продажи.

Во всех перечисленных, и множестве других действий хозяйственного и юридического характера, чаще всего нуждающихся в государственной регистрации, возникает необходимость в независимой оценке объекта незавершенного строительства.


ОЦЕНКА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ПРЕДМЕТ ОЦЕНКИ
С точки зрения трудоемкости, услуга независимой оценки рыночной стоимости ОНС входит в число наиболее сложных задач оценочной деятельности. Это связано с тем, что традиционные методологические подходы к получению оценки рыночной стоимости объекта, в случае с ОНС применимы не в полном объеме, и далеко не всегда эффективны. Так как реализуемые незавершенные объекты строительства в ближайшем будущем не пригодны для эксплуатации, потенциальный покупатель не может рассчитывать на получение быстрой прибыли.

Напротив, для окончания работ и ввода объекта в число действующих, инвестору придется дополнительно вложить значительные средства, объем которых зависит от множества факторов и с трудом поддается прогнозированию. Так как недостаточно качественно «законсервированные» недостроенные здания подвержены действию атмосферных факторов, их техническое состояние постепенно ухудшается. Из-за этого большинство продавцов готовы уступить принадлежащий им объект по стоимости, значительно меньшей суммы затрат, понесенных на этапе строительства.

Из-за возможности быстрого изменения рыночной ситуации, покупатель обычно стремится предельно снизить финансовые и юридические риски, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства за счет максимального снижения его цены. Продавец выставленного на продажу ОНС обычно готов идти на уступки, но до определенного предела. В таких условиях задача оценщика, выполняющего оценку рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, многократно усложняется.

Даже при наличии на рынке сопоставимых по назначению и проекту объектов, из-за различных уровней готовности и остаточного технического состояния подобрать предмету сделки равнозначный аналог практически невозможно. Не менее сложно оценить уровень затрат на его достройку или размер возможной прибыли в случае начала эксплуатации. Только опытный оценщик – профессионал сможет выделить и изучить все повышающие и понижающие возможную цену объекта незавершенного строительства факторы, и представить заказчику отчет с обоснованием его справедливой рыночной стоимости.


Персонал компании «Финансовый консалтинг «Форвард» располагает внушительным опытом оценки рыночной стоимости объектов НС всех существующих типов. У нас можно заказать платную услугу оценки ОНС, которая по справедливой среднерыночной стоимости будет выполнена квалифицированными оценщиками компании в минимально возможные для данного вида работ сроки.
СЛУЧАИ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Данные в бухгалтерском учете обычно не отображают реальной рыночной стоимости ОНС. Поэтому для заказа услуги независимой оценки объекта незавершенного строительства его владельцу (или покупателю) стоит обратиться в оценочную компанию в любой ситуации, когда в отношении данного объекта собственности запланированы любые юридические или хозяйственные действия:
  • Предстоящая продажа или покупка ОНС.
  • Случаи наследования или дарения, уступка прав собственности другому владельцу.
  • Генеральная инвентаризация и уточнение баланса предприятия.
  • Реорганизация или признание банкротом юридического лица – владельца ОНС.
  • Формирование решения о перепрофилировании, полном демонтаже или достройке объекта и начале его эксплуатации
  • Решение вопросов с земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.
  • Другие ситуации, затрагивающие интересы владельцев ОНС.
Законодательной базой, обеспечившей правовые основы деятельности оценщиков, является ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», основные Федеральные стандарты оценки и специализированный - ФСО №7 «Об оценке недвижимости». Данные документы содержат базовые определения и перечень требований по всем основным составляющим оценочной деятельности, включая развернутое описание наиболее эффективных методологических подходов.

1.Определение объекта оценки. В ФСО-7 рассматриваются задачи и методика определения стоимости жилых и нежилых помещений, объектов капитального строительства, а также застроенных и незастроенных земельных участков, с учетом связанных с перечисленными объектами имущественных прав (включая долевое участие).

2.Задание на оценку. Помимо основных данных об объекте оценки и имущественных правах на него, в задании должна быть сформулирована цель оценки, указан интересующий вид стоимости, сроки производства работ, а также источники дополнительной информации, которые могут быть полезны для лучшей идентификации объекта и повышения точности оценки.

3.Рекомендации по последовательности анализа рынка, включающего этапы изучения влияния на стоимость объекта недвижимости социальной и общеэкономической ситуации в стране и регионе, анализа тенденций в конкретном сегменте рынка, изучения динамики спроса и предложения. В тексте п.11 ФСО-7 указано, что оценщик вправе самостоятельно определить необходимый объем исследований, исходя из соображений их достаточности.

4.Подходы к оценке. В Федеральном стандарте №7 подробно проанализированы особенности применения сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке объектов недвижимости в зависимости от вида, уровня активности рынка, возможности подобрать равноценный аналог, способности объекта генерировать доход, и других особенностей. За оценщиком закреплено право самостоятельного выбора подходов и дополнительных методов оценки при условии их достаточности и обоснованности.
ОСОБЕННОСТИ ВЫБОРА МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.Сравнительный подход. Учитывая, что преобладающему большинству объектов незавершенного строительства невозможно подобрать корректный аналог для сравнения, возможности использования оценщиком сравнительного подхода к оценке ОНС предельно ограничены.
2.Затратный подход. Во многих случаях при помощи затратного подхода удается выполнить оценку стоимости объекта незавершенного строительства путем калькуляции всех понесенных его владельцем издержек с последующей корректировкой результата до уровня актуальной рыночной цены. Полученный результат может устроить владельца или покупателя в случае оценки объекта, имеющего перспективы достройки. В противном случае, руководствуясь затратным подходом, можно точно оценить ликвидационную стоимость объекта.
3.Доходный подход. Независимо от деталей предстоящей сделки и дальнейших планов сторон, потенциальный покупатель приобретает объект незавершенного строительства для получения прибыли. Она может быть получена как в случае завершения строительства и начала эксплуатации объекта, так и в случае его полного демонтажа, распродажи остатков материалов и перепрофилирования или продажи земельного участка. В данной ситуации доходный подход точнее учитывает интересы покупателя, связанные с реальным состоянием объекта и возможной перспективой его использования или перепродажи в будущем.
Законодательной базой, обеспечившей правовые основы деятельности оценщиков, является ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», основные Федеральные стандарты оценки и специализированный - ФСО №7 «Об оценке недвижимости». Данные документы содержат базовые определения и перечень требований по всем основным составляющим оценочной деятельности, включая развернутое описание наиболее эффективных методологических подходов.

1.Определение объекта оценки. В ФСО-7 рассматриваются задачи и методика определения стоимости жилых и нежилых помещений, объектов капитального строительства, а также застроенных и незастроенных земельных участков, с учетом связанных с перечисленными объектами имущественных прав (включая долевое участие).

2.Задание на оценку. Помимо основных данных об объекте оценки и имущественных правах на него, в задании должна быть сформулирована цель оценки, указан интересующий вид стоимости, сроки производства работ, а также источники дополнительной информации, которые могут быть полезны для лучшей идентификации объекта и повышения точности оценки.

3.Рекомендации по последовательности анализа рынка, включающего этапы изучения влияния на стоимость объекта недвижимости социальной и общеэкономической ситуации в стране и регионе, анализа тенденций в конкретном сегменте рынка, изучения динамики спроса и предложения. В тексте п.11 ФСО-7 указано, что оценщик вправе самостоятельно определить необходимый объем исследований, исходя из соображений их достаточности.

4.Подходы к оценке. В Федеральном стандарте №7 подробно проанализированы особенности применения сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке объектов недвижимости в зависимости от вида, уровня активности рынка, возможности подобрать равноценный аналог, способности объекта генерировать доход, и других особенностей. За оценщиком закреплено право самостоятельного выбора подходов и дополнительных методов оценки при условии их достаточности и обоснованности.
ЭТАПЫ ПРОИЗВОДСТВА ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Получив задание на оценку недостроенного объекта недвижимости, оценщик изучает представленные заказчиком документы, выполняет осмотр объекта, анализ проектной и бухгалтерской документации, а также любых других данных, способных помочь в установлении реальной рыночной стоимости. В процессе работы оценщик руководствуется соответствующими положениями Федерального стандарта оценки ФСО-7, а по ее завершению готовит и передает заказчику установленной формы отчет. Данную работу можно условно представить в виде последовательности нескольких основных этапов:
  • Анализ класса объекта (жилые, общественные, коммерческие или производственные здания) и возможности его перепрофилирования.
  • Изучение юридического статуса – наличия документов о государственной регистрации ОНС как недвижимого имущества, что позволяет совершать с ним любые, предусмотренные законодательством действия.
  • Анализ правовых взаимоотношений и полноты расчетов владельца ОНС с проектными организациями, поставщиками строительных материалов и подрядчиком строительства.
  • Детальное изучение технического состояния, степени завершенности отдельных конструкций и их износа. Определение важнейших дефектов и недостатков, прогноз затрат на их устранение.
  • Расчет возможных затрат на окончание строительства с учетом прогнозируемой стоимости приобретения ОНС покупателем.
  • Определение наиболее оптимального способа использования объекта в перспективе – возможность достройки по первоначальному проекту, перепрофилирование с полным или частичным изменением проекта, полный снос строений и применение земельного участка для нового строительства или продажи.
  • Завершающий этап формирования оценки рыночной стоимости ОНС и подготовки отчета об оценке.
Обратившись в компанию «Финансовый консалтинг «Форвард», вы можете рассчитывать на внимательное отношение, профессиональный подход, знания и опыт практической работы нашего персонала – все слагаемые плодотворного сотрудничества, гарантирующие точный результат.


Законодательной базой, обеспечившей правовые основы деятельности оценщиков, является ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», основные Федеральные стандарты оценки и специализированный - ФСО №7 «Об оценке недвижимости». Данные документы содержат базовые определения и перечень требований по всем основным составляющим оценочной деятельности, включая развернутое описание наиболее эффективных методологических подходов.

1.Определение объекта оценки. В ФСО-7 рассматриваются задачи и методика определения стоимости жилых и нежилых помещений, объектов капитального строительства, а также застроенных и незастроенных земельных участков, с учетом связанных с перечисленными объектами имущественных прав (включая долевое участие).

2.Задание на оценку. Помимо основных данных об объекте оценки и имущественных правах на него, в задании должна быть сформулирована цель оценки, указан интересующий вид стоимости, сроки производства работ, а также источники дополнительной информации, которые могут быть полезны для лучшей идентификации объекта и повышения точности оценки.

3.Рекомендации по последовательности анализа рынка, включающего этапы изучения влияния на стоимость объекта недвижимости социальной и общеэкономической ситуации в стране и регионе, анализа тенденций в конкретном сегменте рынка, изучения динамики спроса и предложения. В тексте п.11 ФСО-7 указано, что оценщик вправе самостоятельно определить необходимый объем исследований, исходя из соображений их достаточности.

4.Подходы к оценке. В Федеральном стандарте №7 подробно проанализированы особенности применения сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке объектов недвижимости в зависимости от вида, уровня активности рынка, возможности подобрать равноценный аналог, способности объекта генерировать доход, и других особенностей. За оценщиком закреплено право самостоятельного выбора подходов и дополнительных методов оценки при условии их достаточности и обоснованности.
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Укажите контактные данные и в ближайшее время
наши специалисты проконсультируют Вас
Нажимая на кнопку, Вы даёте согласие на обработку персональных данных
и соглашаетесь c нашей
политикой конфиденциальности
Call Close
Оставьте Ваш номер и мы перезвоним
Или Вы можете связаться с нами
+7 (495) 137 50 30
© ООО «Финансовый консалтинг «Форвард», 2017
111033, г. Москва, ул. Самокатная, д. 4а, стр. 1
Made on
Tilda