Проблемы с финансированием периодически приводят к приостановке или полному замораживанию строительства зданий жилого, коммерческого и промышленного назначения. Часть объектов незавершенного строительства продолжают без особой перспективы числиться на балансе предприятий-владельцев, другие — стали востребованным товаром. Подобно любым другим видам собственности, объекты незавершенного строительства (далее — ОНС), подлежат наследованию, могут вноситься в уставной капитал предприятий и выступать предметом дарения или сделок купли-продажи.

СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:
Незавершенное строительство как предмет оценки
Цели оценки недостроенных объектов недвижимости
Выбор методики для оценки незавершенного строительства
Этапы проведения оценки незавершенного строительства
Документы, необходимые для оценки
Консультации по оценке незавершенного строительства

ОЦЕНКА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Незавершенное строительство оценить
Во всех перечисленных, и множестве других действий хозяйственного и юридического характера, чаще всего нуждающихся в государственной регистрации, возникает необходимость в независимой оценке объекта незавершенного строительства.
НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ПРЕДМЕТ ОЦЕНКИ
С точки зрения трудоемкости, услуга независимой оценки рыночной стоимости ОНС входит в число наиболее сложных задач оценочной деятельности. Это связано с тем, что традиционные методологические подходы к получению оценки рыночной стоимости объекта, в случае с ОНС применимы не в полном объеме, и далеко не всегда эффективны. Так как реализуемые незавершенные объекты строительства в ближайшем будущем не пригодны для эксплуатации, потенциальный покупатель не может рассчитывать на получение быстрой прибыли.

Напротив, для окончания работ и ввода объекта в число действующих, инвестору придется дополнительно вложить значительные средства, объем которых зависит от множества факторов и с трудом поддается прогнозированию. Так как недостаточно качественно «законсервированные» недостроенные здания подвержены действию атмосферных факторов, их техническое состояние постепенно ухудшается. Из-за этого большинство продавцов готовы уступить принадлежащий им объект по стоимости, значительно меньшей суммы затрат, понесенных на этапе строительства.

Из-за возможности быстрого изменения рыночной ситуации, покупатель обычно стремится предельно снизить финансовые и юридические риски, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства за счет максимального снижения его цены. Продавец выставленного на продажу ОНС обычно готов идти на уступки, но до определенного предела. В таких условиях задача оценщика, выполняющего оценку рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, многократно усложняется.

Даже при наличии на рынке сопоставимых по назначению и проекту объектов, из-за различных уровней готовности и остаточного технического состояния подобрать предмету сделки равнозначный аналог практически невозможно. Не менее сложно оценить уровень затрат на его достройку или размер возможной прибыли в случае начала эксплуатации. Только опытный оценщик — профессионал сможет выделить и изучить все повышающие и понижающие возможную цену объекта незавершенного строительства факторы, и представить заказчику отчет с обоснованием его справедливой рыночной стоимости.
ЦЕЛИ ОЦЕНКИ НЕДОСТРОЕННЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Данные в бухгалтерском учете обычно не отображают реальной рыночной стоимости ОНС. Поэтому для заказа услуги независимой оценки объекта незавершенного строительства его владельцу (или покупателю) стоит обратиться в оценочную компанию в любой ситуации, когда в отношении данного объекта собственности запланированы любые юридические или хозяйственные действия:

  • Предстоящая продажа или покупка ОНС.
  • Случаи наследования или дарения, уступка прав собственности другому владельцу.
  • Генеральная инвентаризация и уточнение баланса предприятия.
  • Реорганизация или признание банкротом юридического лица – владельца ОНС.
  • Формирование решения о перепрофилировании, полном демонтаже или достройке объекта и начале его эксплуатации
  • Решение вопросов с земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.
  • Другие ситуации, затрагивающие интересы владельцев ОНС.
ВЫБОР МЕТОДИКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
  1. Сравнительный подход. Учитывая, что преобладающему большинству объектов незавершенного строительства невозможно подобрать корректный аналог для сравнения, возможности использования оценщиком сравнительного подхода к оценке ОНС предельно ограничены.
  2. Затратный подход. Во многих случаях при помощи затратного подхода удается выполнить оценку стоимости объекта незавершенного строительства путем калькуляции всех понесенных его владельцем издержек с последующей корректировкой результата до уровня актуальной рыночной цены. Полученный результат может устроить владельца или покупателя в случае оценки объекта, имеющего перспективы достройки. В противном случае, руководствуясь затратным подходом, можно точно оценить ликвидационную стоимость объекта.
  3. Доходный подход. Независимо от деталей предстоящей сделки и дальнейших планов сторон, потенциальный покупатель приобретает объект незавершенного строительства для получения прибыли. Она может быть получена как в случае завершения строительства и начала эксплуатации объекта, так и в случае его полного демонтажа, распродажи остатков материалов и перепрофилирования или продажи земельного участка. В данной ситуации доходный подход точнее учитывает интересы покупателя, связанные с реальным состоянием объекта и возможной перспективой его использования или перепродажи в будущем.
ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Получив задание на оценку недостроенного объекта недвижимости, оценщик изучает представленные заказчиком документы, выполняет осмотр объекта, анализ проектной и бухгалтерской документации, а также любых других данных, способных помочь в установлении реальной рыночной стоимости. В процессе работы оценщик руководствуется соответствующими положениями Федерального стандарта оценки ФСО-7, а по ее завершению готовит и передает заказчику установленной формы отчет. Данную работу можно условно представить в виде последовательности нескольких основных этапов:

  • Анализ класса объекта (жилые, общественные, коммерческие или производственные здания) и возможности его перепрофилирования.
  • Изучение юридического статуса — наличия документов о государственной регистрации ОНС как недвижимого имущества, что позволяет совершать с ним любые, предусмотренные законодательством действия.
  • Анализ правовых взаимоотношений и полноты расчетов владельца ОНС с проектными организациями, поставщиками строительных материалов и подрядчиком строительства.
  • Детальное изучение технического состояния, степени завершенности отдельных конструкций и их износа. Определение важнейших дефектов и недостатков, прогноз затрат на их устранение.
  • Расчет возможных затрат на окончание строительства с учетом прогнозируемой стоимости приобретения ОНС покупателем.
  • Определение наиболее оптимального способа использования объекта в перспективе — возможность достройки по первоначальному проекту, перепрофилирование с полным или частичным изменением проекта, полный снос строений и применение земельного участка для нового строительства или продажи.
  • Завершающий этап — формирования оценки рыночной стоимости ОНС и подготовки отчета об оценке.
Обратившись в компанию «Финансовый консалтинг «Форвард», вы можете рассчитывать на внимательное отношение, профессиональный подход, знания и опыт практической работы нашего персонала — все слагаемые плодотворного сотрудничества, гарантирующие точный результат.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ
  1. Правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация).
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект.
  3. Проектно-сметная документация.
  4. Пояснительная записка к строительному проекту.
  5. Разрешение на строительство.
  6. Справка о балансовой стоимости (для юридических лиц).
  7. Акт консервации объекта (при наличии).
  8. Сведения о наличии обременений (залог, арест, при наличии).
  9. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения).
  10. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т. п.).
  11. Степень завершенности строительства .
  12. Акты о приемке работ (форма № 2).
  13. Акты на скрытые работы.
Это примерный перечень документов, которые понадобятся для определения реальной рыночной стоимости прав требования. Точный список Вы можете получить у наших менеджеров, уточнив детали оценки.
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Задайте вопрос и укажите данные для обратной связи.
В ближайшее время мы Вам ответим.
Нажимая на кнопку, Вы даёте согласие на обработку персональных данных
и соглашаетесь c нашей
политикой конфиденциальности
Made on
Tilda